現代快報訊（記者 鄧雯婷 通訊員 崔燕）鄰居的租客把住宅改成民宿，這讓住戶林女士等人非常困擾，陌生人頻繁出入，讓大家很不安心。住戶們只得向法院起訴要求租客和房東停止涉案房屋的經營行為，將房屋恢復為住宅用房。11 月 13 日，現代快報記者從南京市秦淮區人民法院了解到這起案件。

陌生人頻繁出入，讓住戶們十分煩惱

據悉，林女士是南京某大廈的住戶，該棟大廈地處新街口商區，1 至 14 樓為商用房屋，15 至 49 樓為住宅房屋。2019 年，朱某將自己位于 40 樓的住宅房屋租給陳某，陳某對房屋重新裝修，改造成 8 間帶獨立衛生間的房間，并對外出租，經營 " 民宿 "。

這樣的改造為陳某帶來了經濟效益，卻對住在樓上下的林女士等人帶來困擾，陌生人頻繁出入，嚴重影響樓中居民的日常生活及人身財產安全。無奈之下，林女士等人只得向法院起訴要求朱某和陳某停止涉案房屋的經營行為，將房屋恢復為住宅用房。

被告朱某和陳某表示，涉案房屋的有關經營行為已在有關部門備案，并領取了營業執照，屬于合法行為。租客通過網絡下單可以選擇短租或長租，所有客人信息都按照公安機關要求實時上傳，并未侵害原告的合法權益。

法院審理后認為，被告朱某、陳某將住宅用于經營用途，原告作為有利害關系的業主對此提出異議，訴請要求停止在住宅內的經營行為、恢復原住宅用途，于法有據，應予支持。即便被告的經營行為已向相關部門報備，其改變住宅房屋用途亦必須經有利害關系的業主一致同意。因此判決被告陳某在判決生效之日起十日內停止在涉案房屋內的經營行為，被告朱某在判決生效之日起十日內將涉案房屋恢復為住宅用途，不得將上述房屋改變為經營性用房。

現代快報記者了解到，在裁判文書生效后，被告并沒有履行文書中的內容。11 月 10 日晚，秦淮法院執行局的工作人員對雙方當事人進行調解，最終雙方達成和解。

法官：民宿背后的法律問題值得關注

承辦法官朱教莉表示，《民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

" 隨著經濟的進步，旅游業蓬勃發展，各式各樣的網紅民宿走進人們的生活。這些民宿背后的法律問題，值得我們關注。" 朱教莉表示，民宿是一種有別于飯店、旅館的家庭旅館模式，它通過提供具有當地特色的住宿、餐飲，讓人們體驗當地風情、人文。但當民宿居住的場所是在一棟住宅樓里，可能就會出現問題。因為房屋在建造并報經審批時的用途不得隨意改變，擅自將住宅房屋從事經營行為，可能造成來往小區外來人員雜亂，增加小區不安全因素，干擾業主正常生活，造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張問題。故《民法典》規定業主不得違反法律規定，將住宅改變為經營性用房，如果業主確因生活需要等情況需要將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約，并日征得有利害關系的業主的一致同意，兩者缺一不可。

朱教莉表示，本案中，被告將房屋出租給不特定的個人，從而收取租金利益，屬于經營行為，其取得營業執照并在公安機關備案屬于行政登記及許可范圍，不影響 " 住改商 " 民事行為效力問題。同時，被告的行為并未滿足全體有利害關系業主一致同意這一條件，因此其行為不具備合法性，應當恢復房屋住宅用途。

（法院供圖）